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挥金300亿,圈地4500亩:紫光产业地产帝国浮出水面
发布时间:2020-04-14 来源: 点击率:657

最近,紫光集团因为“债券闪崩”及其迁延数月仍扑朔迷离的流动性问题,又一次引发了轩然大波,市场强烈关注其是否能顺利渡过潜在危机。

 

自2009年神秘房地产商人赵伟国入主以来,作为最早尝试“混合所有制改革”的清华大学校企,紫光集团一直处于争议旋涡之中,除了在产业领域利用资本之力疯狂扫货之外,其对公司的“房地产化”影响也过于明显,这必然引起主管部门的不满:从主管部门的角度来看,新时期下,校办企业本应该在科技创新、产业升级方面做出表率作用,但现实中,以科教为幌子圈地做房地产的校办企业大有所在,其中清华和北大作为国内顶级高校的双子星,也不敢保证自己能百分百置身事外。

 

自2018年中央全面深化改革委员会《高等学校所属企业体制改革的指导意见》掀起全国校企整治风暴之后,市场对校企的“信仰加成”开始崩溃,盈利弱、杠杆高、扩张快的投机套利型校企逐渐露出了自身脆弱的基本面。北大的方正和旗下北大资源已经处于悬崖边缘,现在估值的冲击波与怀疑的风暴点又转移到了清华系,并以紫光集团首当其冲——从2018年开始,紫光集团财务指标恶化,业务亏损,杠杆水平明显上升。

 

相比逐渐疲弱的业绩和财务,鲜为人知的是,赵伟国的“紫光系”在产业地产领域一直都是作风彪悍的拿地急先锋。

 

根据火花S-Park的不完全统计,自2013年以来,“紫光系”共计斥资超过300亿元,风卷残云般地拿下了4500亩地,涉及园区和住宅的建筑面积达700万平米。这些数字并不是纸面协议,而是实实在在用真金白银通过招拍挂拿到手的,即便在专业产业地产商群体中,能有这样真实规模的也绝对是凤毛麟角。

 

之所以称为“紫光系”,本文所指的不是紫光集团旗下五花八门的各类企业和上市公司,而是主要以房地产开发+园区运营为主要业务的两个平台——尚有一小部分紫光集团血缘的紫光科技服务集团(下称“紫光科服”),以及赵卫国完全私人的产业地产开发平台紫光海阔集团。



 

一般来讲,航母级规模的大集团做产业地产有一个痼疾,就是“集团内部也要讲政治”,很多时候看起来是兄弟公司的资源,但碍于山头主义、人事关系、机制体制等复杂因素,往往无法顺利调动,这也是一群“产业地产富二代”沦为中看不中用的绣花枕头的一个重要原因。

 

那么,赵伟国这个强势的商人是否能够通过“一公一私”的双平台破解这个魔咒呢?


先来看看紫光海阔集团。


虽然名为“紫光”,在对外商务接洽合作时也都打着“紫光”的旗号,但实际上这家公司跟隶属清华的校企紫光没有任何血缘上的关系。


公开的工商信息资料显示得很清晰,它其实是一家纯粹的民企,是紫光集团董事长赵伟国所掌控的私人公司,另一个重要股东及核心操盘手是紫光集团联席董事长龙涛,注册地在顺义,办公在王府井,而不是北京海淀知春路的紫光集团总部,但不知为何能够冠以“紫光”这个理应完全归属清华独有的品牌。


如果从两家公司的法人代表都是赵伟国这一点上来讲,紫光集团和紫光海阔似乎倒可以被称为“一致行动人”,所以二者的共同进退如影随形亦不难理解。



 

紫光海阔官网称自己是“围绕紫光集团芯、云高科技产业”的新一代智慧产城运营商,定位很明确,就是开发商,产品线包括科学城、智慧产城和精品住宅。


如果细品的话,其自我定位字里行间的意思就是,它是借助紫光集团的产业资源IP来搞园区和住宅开发的“辅助型”合伙人,尽管有一种为赵伟国辩解的声音说这是一种“以房养芯”的模式,但这难免会带来“公器私用、利益输送”的瓜田李下之议。

 

目前,这家民营企业紫光海阔所投的项目都是绝对的大手笔,包括:


总用地2000亩、投资约500亿元的成都天府芯城;


总用地2000亩、总投资600多亿元的东莞芯云产业城;


总用地500亩、投资80亿元、建面100万方的天津云谷;


总占地135亩、总投资60亿元的昆明芯云产业园;


以及纯粹的豪宅项目北京西山锦绣府......


紫光海阔号称目前集团项目“总建设面积已经达到数千万方”——赵伟国在紫光集团的芯片科技战线表现如何我们并不懂行,无从置喙,但就利用产业概念“以芯圈地”这一点上,赵伟国做得是相当对得起自己的出身本职。


据一位行业朋友透露,目前紫光海阔正在大规模的招兵买马,“出手很是阔绰”。


 

这里面除了昆明园区是纯粹的工业用地之外,成都、东莞和天津项目基本都是拥有超大房地产体量的住宅商服混合用地,地价成本非常有优势,平均不到4000元/平米;而西山锦绣府更是紫光海阔横空出世的成名之作——2017年的北京海淀西北旺天王山之战,面对“旭辉+碧桂园+北京建工”房地产全明星联合体,紫光海阔毫无惧色,通过15轮竞价,以上限价格76.2亿元揽入囊中,溢价率10%,楼面均价37850元/㎡。

 

值得注意的是,这些冠以“芯”“云”概念的产城项目,当初在和当地政府签约时全部都是以“紫光集团”的名义,但最后园区和住宅落地的操盘者却是赵伟国这个私人平台紫光海阔,从局外人的眼光来看,这里面似乎颇有不妥不当之处。


或许在地方政府眼中,不管是货真价实的紫光集团,还是顶着“紫光”名义的紫光海阔,反正背后的老大都是赵伟国这个人就行了,这10年来,赵伟国就是紫光,紫光就是赵伟国,他所代表的就是正宗的“清华紫光”。所以领导们尽管心知肚明,也依然是睁一只眼闭一只眼,容忍这种左右口袋的“偷梁换柱”。



 

当然,这也不意味着紫光海阔可以为所欲为地把住宅完全市场化的想怎么卖就怎么卖。由于这些产城融合的超级大盘中大多数住宅都属于重大产业项目的配套住房,所以在土地出让文件中对产品销售、持有比例甚至利润空间等方面都设定了严苛的条件,防止乱搞。

 

比如在成都天府芯城中,配套的商品房必须定向销售给成都科学城集成电路产业园入驻企业和机构以及关联企业和机构的员工,非住宅部分企业自持比例不得低于50%;对住宅销售价格计算方式也给出了标准,要求项目住宅销售价格为土地成本、建安成本、管理费用、财务费用、营销费用和税费等成本基础上上浮4%,这个盈利空间已经非常逼仄了。

 

但即便是这么苛刻的条件,紫光海阔也还是要满足很多其他条件才能拿到。拿地协议中规定,每幅地块都有相应的“产业准入条件”:


比如成都天府芯城的1号宗地规定,必须建设“建筑面积不少于15万平米的智慧城市研发应用中心,并负责至少引入1家注册资金不低于10亿元人民币的智慧城市研发应用企业总部,以及不少于20家与高效能地理计算与城市仿真应用研究、政务大数据工程研究、城市网络安全应用研究、超级计算与云计算应用研究等智慧城市研发应用产业相关的企业和机构入驻”;

 

2号宗地规定,必须建设“建筑面积不少于16万平方米的IC设计产业核心园区(含建筑高度不低于150米、建筑面积不少于9万平方米的企业总部大楼),并负责引入不少于5家、注册资金不低于5000万的总部企业,以及30家与存储器研发设计、硅光子芯片研发设计、人工智能芯片研发设计等IC设计产业相关的企业和机构入驻”;

 

再比如天津云谷产业园竞拍条款中也规定,“竞得人须承诺在天津滨海高新区海洋园区范围内设立公有云企业总部(注册资金不低于1.5亿元、总投资不低于120亿元)且须落实投资额度不低于20亿元的电子专用材料制造产业和投资额度不低于10亿元的集成电路制造产业”......


这些限制性条块,一方面约束了紫光海阔打着芯片的名义把房子一卖逃之夭夭,另一方面也倒逼其必须紧紧捆绑紫光集团真实的产业资源落地。

 

所以我们看到,2019年12月,紫光海阔先后和隶属于紫光集团的紫光云技术公司(主打“公有云”IP)、紫光国微(紫光系核心上市公司,在半导体和智能芯片方面属于行业龙头)签署战略合作协议——头顶着“紫光”名号的公司互相之间签署战略合作协议也算是活久见了。


 

显然,这些紫光集团的真实产业资源才是对地方政府胃口的主菜,紫光海阔只是负责建造载体的配菜罢了。根据“产业勾地法则”,这种合作具体的对价形式一般不外乎几种:免费代建载体、住宅内部价认购、利润分成以及入干股,这都是市面上常见的“产业勾地”交易内容。

 

比如在成都天府芯城的操盘平台中,紫光海阔占股90%,另外10%的股份中就有紫光科服的一小部分份额。

 

说起紫光科服,是2016年由紫光置业更名而来,更名的原因你懂的。这个平台的主操盘手是赵伟国手下另一位嫡系大将李禄媛,后者曾是赵伟国在新疆打拼时的助理,也是其私人投资公司北京健坤投资集团的创业元老和创始股东。


从股权关系上来看,2012年之前紫光科服100%全资隶属于紫光集团,随后赵伟国的北京健坤投资集团增资入股持有49%的股份,董事长换成了李禄媛。之后经过一系列的股权腾挪,目前赵伟国在背后操控的北京冠华展科技和北京亚燃科技共计持有紫光科服85%的股份,紫光集团的股权已经被压缩到了15%,基本没有了话语权。



 

根据官网介绍,紫光科服是紫光旗下整合“产、学、研、金、政”等资源的主要平台,通过房地产开发与园区运营服务相结合模式打造一家高科技产业服务运营商。按照这个角色定位,跟紫光海阔几乎是没有任何区别的,都是依托紫光集团这个强大母体孕育出的“产业地产富二代”,以一个不一定恰当的比方说,无非一个是“嫡出”,一个是“庶出”。

 

不过,由于根正苗红的原因,紫光科服是名正言顺地拥有“紫光科技园”这个系出清华园的招牌。也正是从2012年赵伟国的健坤投资增资入股之后,紫光科服开始走向全国输出,最早是在福州高新区拿了近500亩地打造福州紫光科技园,总拿地成本只有2亿元,看产品就是一个纯销售型的写字楼+住宅项目,直到今天仍然在建在卖,案名叫“海峡广场”,均价9500元/平米。不过,这个项目并没有被放在紫光科服的官网上,原因不详。




 

随后,紫光科服又先后打造了厦门紫光科技园、南京紫光科技园、成都紫光科技园等项目,并为紫光系的兄弟公司长江存储代建配套住宅项目长存锦园、长存花园,此外还在苏州和南京也拿了一些低密度的住宅用地,基本都冠名为“人才国际社区”,与武汉项目一样,主要是为紫光旗下园区配套的。不过销售对象方面大多都做了严格限制,比如武汉的项目要求面向园区内研发人员和企业核心高管进行销售(普通员工都买不了),销售价格不得高于同地段、同品质的其他商品住宅项目。



 

另外,紫光集团还曾在2007年与北京通州区政府合作一级开发,搞了一个7.3平方公里的通州商务园,但随后不欢而散,紫光集团不仅愤然撤资,还以行使股东权利受阻和非法挪用政策资金12.5亿元为由将通州商务园公司告上法庭,成为一桩谜团重重的“政企博弈+股东纠纷”疑案。

 

随着政府的换届,这番争端与通州商务园一样也都逐渐没了下文,但看起来紫光集团是得到了一定的补偿。2019年,紫光科服在通州商务园原址上开发了一个工业用地上的独栋办公产品,总建面13万平米,即通州紫光科技园,某种意义上属于历史遗留的产物,本来打算在2019年下半年入市销售的,结果“216号文”“217号文”一出,只能由售转租,现在也是吉凶叵测。



通州紫光科技园

 

到了2019年12月,紫光科服又祭出大手笔,与紫光集团、紫光股份和紫光国芯微电子股份联合以66.09亿元摘得北京市海淀区学院路地块,打造北京智能科技创新园。



 

通过以上信息和时间点的梳理我们发现,2018年成为紫光海阔与紫光科服这两套人马布局的重要分水岭。在2018年之前,脱胎于紫光置业的紫光科服是紫光集团园区业务与住宅配套的主力军;但在2018年之后,昆明、成都、天津、东莞项目无论是园区还是住宅,主力都变成了赵伟国的私人平台紫光海阔。

 

那么,2018年到底发生了什么,导致了这样的分野?

 

这一年,大洋彼岸一个叫特朗普的“疯子”发起了贸易战,中兴事件震惊全球,也令中央高层震怒。这一年成为中央全面推动校企改革的重要节点,当时中央全面深化改革委员会提出,对与学科建设无关、对教学科研无促进作用或长期不向高校分配利润的企业,要尽快撤出投资。尤其在中央房地产调控和回归实业的精神下,以紫光、启迪、方正这种以科教或产业名义却过于倾向房地产的做法至少不再会被政策所鼓励。

 

在此影响之下,当年7月,赵伟国辞去了清华控股的董事,紫光集团也开始酝酿混合所有制和市场化改革方案,筹划引入“门当户对”的战略性股东,并保证国有资本的实质性控股地位。

 

当时就有媒体称,这可能意味着,近10年来由民营老板赵伟国主导紫光集团经营发展的局面可能会划上句号,随着赵伟国被“削权”,以激进凌厉著称的紫光集团将彻底被关进牢笼,进入国资强管控时代。不过,随后无论是2018年9月计划引入苏州高铁新城、海南联合,还是10月计划引入深投控,方案最终都宣告流产,现在的掌控者依然是赵伟国。

 

值得一提的是,2019年4月,深投控正式成为清华系另一个产业地产商力合科创的控股股东,并推动其进入了A股资本市场,不知道这跟深投控最终放弃紫光有何关联,水面下又有怎样的暗流涌动。

 

也正式从这两年开始,赵伟国和众多地方政府接连签订豪华手笔的合作协议,广州、东莞、成都、重庆.....动辄1000亿、2000亿的投资,一手做芯片,一手搞产城,但签下来的土地大多成为紫光海阔所操盘的“表外资产”——或许这对紫光集团而言也不是坏事,术业有专攻,能用有限的资本聚焦主业。


其实,受到赵伟国和紫光这种模式的启发,清华大学的另一家校企启迪控股也和另一位房地产商人吴旭尝试过,但启迪协信的“产业+地产”模式最终宣告失败。赵伟国这条备受争议之路是否能走下去还有待验证,但首先紫光要迈过眼下这道坎儿。



紫光集团董事长赵伟国

 

53岁的赵伟国出生于新疆,自幼贫寒,但日后的逆袭经历非常传奇,据说其生平最崇拜的三个人是曾国藩、王阳明和乔布斯。他在1985年考入清华大学电子工程系,2004年带着100万元人民币回到出生地新疆,投入房地产市场,当2009年重返北京回归清华体系时,已是亿万富豪,坐拥45亿元人民币身家,并留给江湖一句令人难忘的“房地产行业就像在印钱”。不过这段时间他的致富过程鲜为人知,显得异常神秘。

 

但更神秘而充满争议的是在紫光集团2009年6月的增资扩股案中,重出江湖的赵伟国以1.53亿元认购当时处于低谷期的紫光集团1.2亿元股份,尽管遭到小股东的强烈抗议和投诉,但最终并未阻碍他在2013年坐上了紫光集团董事长的头把交椅。这些年,虽然清华控股始终掌握51%的控股权,但大家都知道,赵伟国才是这个公司真正的老板。

 

随后,赵伟国因带领紫光进行了一系列大规模并购而被称为“并购狂魔”,甚至在资本市场上举牌联想控股和中芯国际,一度春风得意马蹄疾。然而短短几年,江河日下,如今引起广泛关注的现金流问题,给赵伟国和他的“紫光系”未来划上了一个巨大的问号。笼罩在这团迷雾之中的,同样也包括他以紫光科服和紫光海阔两套人马圈下的数千亩土地和数千万方产城。

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